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关于离岸信托的一则问题

时间:2012-12-18 点击:
因为一处豪宅,利丰(Li Fung)行政总裁、李玟的老公Bruce Rockowitz最近被列入了英国监管者的黑名单。 Rockowitz绝不孤单,同时被列入逃税嫌疑调查名单的还包括其他59处房产的所有者,他们

   因为一处豪宅,利丰(Li & Fung)行政总裁、李玟的老公Bruce Rockowitz最近被列入了英国监管者的“黑名单”。

 
  Rockowitz绝不孤单,同时被列入逃税嫌疑调查名单的还包括其他59处房产的所有者,他们都通过离岸公司持有英国的豪宅。
 
  “通过离岸公司在英国持有豪宅,可节省遗产继承税。”卫达仕(Withers)律师事务所合伙人Katie Graves说,对于资本利得税,在新法案通过前,以离岸公司或者个人名义持有均不需要缴纳。
 
  外媒数据称,1999年起,在英属维尔京群岛(BVI)上,约9.5万个离岸公司为持有英国房产而设立。大量外资资金涌入,让伦敦中心区的房价在3年里暴涨了50%。
 
  “通过离岸公司在英国持有豪宅的投资者需要尽早检讨其架构。”Katie Graves说,今年3月,通过离岸公司购买豪宅已需要缴纳新的印花税。而两项新的税例也计划在明年上半年推出。
 
  下周,一项针对英国豪宅征收年度费用的新法案将提交立法草案,该法案计划最早于明年4月1日实施;另一项针对资本利得税的修订法案也将于明年4月6日生效,在新规定下,通过离岸公司持有英国豪宅的投资者,在出售房产时也将需缴纳资本利得税。
 
  “投资者需要认识到,不是(持有资产的)结构越复杂越好了。”Katie Graves建议,投资者需要先明确投资意图,再决定具体的结构安排,如果安排不当,复杂的离岸结构可能为其带来巨大的成本负担。
 
  年费警戒线:200万英镑
 
  对于想要投资英国房产的富豪来说,买豪宅还是买公寓,现在成了一个大问题。
 
  “价值在200万英镑以上的物业是新税负的主要目标。”Katie Graves介绍,如果通过离岸公司持有英国住宅物业,买入时适用15%印花税,持有中每年需缴纳相应的年度费用,卖出时,住宅物业销售的收益将需要缴纳资本利得税。
 
  根据物业价值,年度费用分为4个等级:价值在200万-500万英镑间的住宅物业,年缴1.5万英镑;500万-1000万英镑,年缴3.5万英镑;1000万-2000万英镑,年缴7万英镑;价值超过2000万英镑的住宅物业,需年缴14万英镑。物业价值由所有者自行衡量,但须提交英国税务海关总署(HMRC)审核。此外,年度费用也并非固定不变,而会根据英国每年的CPI指数相应上涨(价值门槛不变).
 
  对于已在英国持有物业的投资者(通过离岸公司持有),主要的影响是年度费用(继续持有)和资本利得税(出售)。“目前资本利得税的税率尚未确定,预计会在20%至28%之间。”Katie Graves表示。
 
  对投资者而言,两种新增税种会带来多少新增成本?Katie Graves给出一个例子:假设1986年,投资者A以33万英镑通过BVI公司买入伦敦一处住宅物业,现在物业价值300万英镑。如果明年4月后卖出,适用税
 
  率可能高达28%,资本利得税可能高达约74.8万英镑(征税基础为房产价值扣除抵扣项后的净值)。如果继续持有,每年则需要支付1.5万英镑的年度费用。
 
  如果是新投资者,今年3月后通过离岸公司购入英国物业,适用15%印花税,而如果直接以个人名义买入,税率则大幅下降至7%,不过这一新税率仍然比原税率高出2%。
 
  “新法案意在阻止瞄准豪宅(价值在200万英镑以上的物业)的物业投资者以离岸公司名义持有房产。”Katie Graves说,对于确实会使用所持物业的投资者来说,如以个人名义持有房产,除印花税税率仅为7%外,投资者也无需支付年度费用和物业销售后的资本利得税。不过投资者去世时,其持有物业可能需要缴纳40%的遗产继承税。
 
  HMRC资料显示,2012-2013年度,估值低于32.5万英镑的住宅物业可豁免遗产继承税,价值超过该门槛的部分适用40%税率。
 
  “一种方式是将房产转给配偶。”Katie Graves说,配偶继承房产属于遗产继承税的豁免情况;另一种方式则是增加抵扣项的金额,比如通过贷款购买房产,但这种情况下,投资者应考虑因贷款而减少的税额是否大于贷款利息等费用,否则可能得不偿失。
 
  另一种选择是购买保险。Katie Graves建议,投资者可事先购买回报额与遗产继承税税额相当的保险投资,这样,在税费实际发生时,可抵消遗产继承税对个人资产的一次性冲击。
 
  巧设离岸信托豁免年费
 
  对于纯粹的投资客,新税法生效后,如果你继续坚持通过离岸公司投资英国物业,最简单的方法就是“化整为零”。
 
  “新税法仅针对价值超过200万英镑的物业,投资者可选择买入那些价值低于200万的房产。”Katie Graves说,通过离岸公司持有价值低于200万英镑的房产仍具有吸引力,这种情况下投资者只需就房产出租后产生的租金收入缴纳20%的所得税。
 
  此外,持有中发生的物业维护费用等还可以抵扣,“现在还不确定年度费用是否可以抵扣。”
 
  不过,对于持有豪宅供家庭成员居住的投资者而言,以个人名义直接持有可能是更明智的选择。另一种备选方案是通过离岸信托持有英国的住宅物业。
 
  “如果是(离岸)信托直接持有房产,不需要缴纳年度费用,但依然适用资本利得税。”Katie Graves强调必须是“直接持有”,对于那些使用离岸信托通过公司间接持有物业的投资者来说,把公司从整体架构中剔除,通过离岸信托直接持有物业就可节省年度费用。
 
  离岸信托不在年度费用的征收范围内,但资本利得税和遗产继承税依然适用。不过,如果相关房产为信托受益人的首要个人居所,资本利得税可以豁免。遗产继承税的征收时点不是在个人去世时,而是信托成立后的第十年征收。
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